Het aanvragen van een hypotheek voor ondernemers heeft meer voeten in de aarde dan voor mensen in loondienst. Doordat de bank in het algemeen meer risico loopt bij het verstrekken van de hypotheek aan een ondernemer kan de ondernemer vaak een lagere maximale hypotheek aanvragen. Dit geldt zowel voor de directeur-/ grootaandeelhouder (DGA) in een besloten vennootschap als voor de ZZP’er die alleen acteert.
Voor de DGA gelden vaak andere voorwaarden dan voor iemand die gewoon in loondienst is. Ja maar, zult u wellicht zeggen, ik ben toch in loondienst van mijn eigen BV? Inderdaad. Maar de gemiddelde bank zal tóch de bedrijfsresultaten over de afgelopen drie jaar willen zien en bijvoorbeeld toetsen of uw persoonlijke salaris wel verantwoord is. En zijn niet alle jaren even gunstig uitgevallen, dan zal men u al snel aanraden om liever een jaartje (of méér!) te wachten. Ook al bent u naar uw eigen mening prima in staat om uw maandelijkse hypotheeklasten te betalen. Ook gebeurt het bijvoorbeeld dikwijls dat een bedrijf al jaren draait alvorens het wordt omgezet in een BV. Helaas begint u dan voor verschillende reguliere hypotheekverstrekkers op dat moment weer bij jaar één. De resultaten over de voorafgaande jaren van de onderneming tellen dan niet mee bij uw hypotheekaanvraag.
Ook als (startende) ZZP’er is het belangrijk te weten dat je niet zómaar in aanmerking komt voor een hypotheek. De meeste banken willen dat u jaarcijfers kunt aantonen van drie jaren op basis waarvan ze uw inkomen kunnen berekenen. Dat inkomen wordt dan gebruikt als basis voor uw hypotheekaanvraag. Er zijn uitzonderingen op deze regel, de bank zal per individuele aanvraag ook naar zaken kijken als : wat is de verwachting in de branche waarin u actief bent? Heeft u een goede prognose met voldoende opdrachten? Kunt u eventueel weer snel aan de slag in loondienst? Wat en hoe is uw achtergrond en privé situatie? Wanneer de bank een goede indruk heeft van uw mogelijkheden en de kans van slagen als ZZP’er, dan kan de bank besluiten om mee te denken met uw hypotheekwensen, ook al bent u nog geen drie jaar zelfstandig ondernemer.
Bij de hypotheekaanvraag voor een ondernemer verlangt de bank vaak de Jaarrekeningen over de laatste drie boekjaren (zeker voor een hypotheekaanvraag met NHG), de aangiftes en (voorlopige) aanslagen inkomsten- en vermogensbelasting over de laatste drie boekjaren, het Uittreksel Kamer van Koophandel en vaak ook een door een onafhankelijke adviseur ingevulde Inkomens- en Vermogensverklaring. Wat wordt er precies met dat laatste document bedoeld? Met een dergelijke verklaring kan vaak sneller en nauwkeuriger bepaald worden of een ondernemer in aanmerking komt voor een hypotheek en zo ja welk bedrag de ondernemer kan lenen en voor welk bedrag de ondernemer een woning kan kopen. Zeker als het inkomen uit meerdere onderdelen bestaat, zoals salaris, dividend en/of huurinkomsten.
Aan de hand van deze gegevens maakt de bank een inkomens- en vermogensschatting. Ze nemen hiervoor de nettowinst van uw onderneming als basis. Banken hanteren vervolgens verschillende methoden. De maximale hypotheek die je als ondernemer kunt krijgen wordt bijvoorbeeld berekend aan de hand van het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar. Heeft u echter het laatste jaar minder winst gemaakt dan het jaar ervoor, dan zal de bank soms bij de berekening van de maximale hypotheek uitgaan van het laatste jaar. Maakt de winst van uw onderneming echter een sterke groei door dan kan de bank geneigd zijn u een hogere maximale hypotheek te verschaffen. Eventueel kan dan ook een prognose voor de komende jaren aan de aanvraag toegevoegd worden. Soms wordt ook gewerkt met een gewogen gemiddelde en telt bijvoorbeeld het oudste jaar 1x mee, het jaar erna 2x en het laatste, meest recente jaar 3x.
Kortom, het aanvragen van een hypotheek voor ondernemers kan een complex en tijdrovend traject zijn. Begin daarom tijdig met uw voorbereidingen!
